Wynajem mieszkania - porady i doświadczenia...

[miodowy]

dyskusja wytworzyła się dość ciekawa.

ale zastanawia mnie zdanie marleja. jakie ma to mieskzanie swoje, bo tego nadal nie wiemy, jakie ma zdanie na wynajem, jaki kierunek działania..

marlej odezwiesz się?

[szakal1990]

Dziś była podobna dość gadka u mnie w pracy, mianowicie jeden kolegów wynajmuje mieszkanie studentom, też sporo miał doświadczeń i teraz nie pisze umowy o najem lecz umowę o prawo do korzystania z pomieszczeń. Sprawa się różni, meldunkiem, lokatorzy nie mogą brać usług np telefonu bez jego zgody itp.

[macherstudio]

marlej108, a ja bym przede wszystkim wynajął nie na os.fiz a na firmę nawet jednoosobową dział gosp

[RafalekM]

macherstudio, tylko nie wiem czy marlej jako nauczyciel akademicki może podejmować działalność gospodarczą ...

[ruwado]

marlej108, powiem tak - mam doświadczeni na przestrzeni ostatnich 4 lat w tym temacie:
- nikt z wynajmujących nie dba jak o swoje - wystarczy, że np. kuchni przez rok nie umyje i..... sajgon
- najlepiej wziąć jak największą kaucję - której możesz nie zwrócić, jeśli coś będzie zniszczone, nie do odczyszczenia itp - ale mało kto da Ci więcej niż opłaty za 1 miesiąc - ważne w umowie zapisz, że kaucję zwracasz do miesiąca po ustaniu umowy (masz czas na ewentualne przemyślenia i niezapłacone rachunki)
- co do rachunków - najlepiej zawrzeć w umowie zapis o oddzielnym czynszu za sam wynajem i pokrywaniu przez najemcę opłat za eksploatację lokalu za twoim!!!! pośrednictwem (wtedy Ty co miesiąc dostajesz kasę na rachunki, a sam je opłacasz i wiesz, że nie ma zaległości)
- nie ważne na kogo trafisz (studenci, ludzie z dziećmi, ze zwierzętami, ludzie tzw na poziomie np. nauczyciele) - zawsze trafi się flejtuch i syfiarz, co zostawi po sobie.....
- najlepiej na początku oprócz umowy spisać w dniu przekazania mieszkania tzw. protokół przekazania - dokładny spis wyposażenia plus zdjęcia - na koniec spisujesz taki sam i porównujesz co .... ubyło
- na dzień przekazania i odbioru spisujesz liczniki
- wynajem mieszkania to nie jest biznes na zarobek (w przeciwieństwie do lokali dla firm) - po prostu trzymasz mieszkanie i ono jak gdyby nie obciąża Cię kosztami - utrzymuje się samo. Jest lokatą kapitału, ale musisz wziąć pod uwage, że to co zarobisz w 2 - 3 - 4 lata - najprawdopodobniej wydasz na doprowadzenie mieszkania po tym okresie do stanu przed.
- 100 % sukcesu jak będziesz co miesiąc regularnie!!!!! dostawał kasę i tylko tyle
- a jak bys musiał wywalić kogoś, to......... ciężka sprawa
Czysta loteria.

Niektórzy posiadacze wiekszych mieszkań - np. 3 pokojowych spisują umowy na wynajem 2 pokoi i wspólnego używania łazienki, kuchni i przedpokoju. Wtedy zostawiają sobie jeden pokój (np. najmniejszy), ale zawsze mogą tam wejść - mają kpl kluczy. jak coś jest nie tak, to po prostu się wprowadzasz i np. blokujesz łazienkę na pół dnia - co dzień. Ale to jest już mało komfortowe.

jak trafisz na uczciwych ludzi, to przynajmniej dostaniesz kasę za cały okres wynajmu, jak trafisz na oszustów.... masz w plecy

[sew1981]

marlej108, taka mała sugestia -
jak Ci nie potrzebne teraz to mieszkanie gdzieś na blokowisku w Gdańsku, sprzedaj je i za tą kasę kup sobie w jakimś kurorcie mieszkanie w apartamentowcu (gdzieś bliżej morza w Gdańsku może? - ale tu pewnie ceny chorendalne, nie mówiąc o Sea Towers w Gdyni :P , więc może - karwia,jastrzębia, władek etc.) i wynajmuj turystom w sezonie. Większy zysk i tak wyciągniesz i Ci nikt syfu nie zdąży narobić, bo wynajem krótkoterminowy, a poza sezonem sobie sam będziesz miał gdzie wyskoczyć na weekend nad morze :wink:
chyba warto wykorzystać bliskość morza i że tu mieszkasz, jak byś "uskrobał" fundusze na to po sprzedaży owego mieszkania? bez problemu myślę :wink:

[macherstudio]

macherstudio, tylko nie wiem czy marlej jako nauczyciel akademicki może podejmować działalność gospodarczą ...

Mnie raczej chodziło aby zawarł um.jako os. fiz z klientem który wynajmie mieszkanie nie na cele mieszkaniowe ale na cele związane z prowadzeniem dział.gosp. - pod kątem eksmisji niewygodnego lokatora (dmuchając na zimne)

[ruwado]

i Ci nikt syfu nie zdąży narobić

nie znasz ludzi, w ka krótkim okresie mogą zrobić chlew :roll:
Rozmawiałem kiedyś w Zakopcu na Olczy z właścicielką nowiutkich 3 domów - po wybudowaniu i jednej ekipie - ....... :? łacznie z odciskami butów na suficie. Wszystko było do malowania.

[sew1981]

ruwado, no dobrze, ale: 1. jeden wynajmujący nie będzie siedział długo, więc nie nie będzie z nim problemu jak na długoterminowym
2. zależy jaki i gdzie apartament kupi i komu wynajmował będzie,jak walnie w sezonie cenę 300 zł za dobę w dobrym apartamentowcu, to byle kto nie wynajmie, żeby to rozpirzyć za chwilę.
Choć faktycznie reguł dziś nie ma.....

[ruwado]

sew1981, niestety tak jak pisałem - nawet na krótko można mieć chlew. Podobnie jak z niby ludźmi, którzy mają kasę i są niby kulturalni. Nawet ludzie bogaci i wykształceni są nieraz niezłymi flejtuchami.
Wynajmuję mieszkania od 4 lat i coś o tym wiem.

Naprawdę mieć lokal mieszkalny na wynajem i nie mieć zniszczeń i kłopotów i zaległości - to naprawdę loteria.

[marlej108]

Koledzy - dzieki za porady. Wystawie jutro "pomogl". Dzis nie dam rady - jestem po spozyciu ;-)

Biore pod uwage ponownie wynajem nowego mieszkania 2-pokojowego malego, ale urzadzonego nowoczesnie i w dobrym osiedlu. Niestety po kupnie Superba miesiac temu nagle sie okazalo (wczesniej nie bralem pod uwage mieszkania) ze mi brakuje ok. 30.000 tysiecy... i teraz albo kredyt albo ... sprzedaz Superba i kupno czegos max. do 40 kawalkow - Rapida/Peugeota 301 (czegos z duzym bagaznikiem).
Dasz Bor :-) do jutra

[ruwado]

marlej108, jak najwięcej opisz w umowie, jak najwięcej zdjęć i szczegółów w protokóle przekazania i .... niech się dzieje wola nieba.

W umowie koniecznie zapisz, że masz prawo np. raz w miesiącu zrobić kontrolę w mieszkaniu i ocenić stan mieszkania.

I tak jak pisałem - zapis, że opłaty (czynsz, energia, gaz itp.) płaci najemca za pośrednictwem wynajmującego!!!!! Wtedy Ty dostajesz co miesiąc kasę na rachunki, a sam opłacasz. Wiesz co miesiąc , że nie ma zaległości.

Jak by coś to pisz na PW. Byle jutro, bo ja też się odstresowuję :diabelski_usmiech

[RafalekM]

W umowie koniecznie zapisz, że masz prawo np. raz w miesiącu zrobić kontrolę w mieszkaniu i ocenić stan mieszkania.

Dokładnie, pierwsze dwa, trzy razy zrób niezapowiedziany wjazd, zobacz czy jest porządek i nie będziesz musiał odszczurzać mieszkania po wyprowadzce. Później, jak okaże się, że jest okej - umawiaj się z lokatorami.

Za dwa pokoje (oddzielne) w dobrym standardzie - możesz wziąć (dla siebie) ok 1400 - 1800 zł (to taka życiowa cena, powyżej możesz kwitnąć, zależy od miejsca bo np wątpię, zeby ktoś dał 1800 zł za dwa pokoje na Chełmie, ale np w Oliwie albo Wrzeszczu/Strzyży jak najbardziej (zwłaszcza w Garnizonie))+ dodatkowo opłaty za wodę, prąd etc.

A co do finansowania, nie wiem - z jednej strony 30 tys zł przy kupnie mieszkania to nie jakiś majątek, więc można posiłkować się kredytem, ale z drugiej, im mniej zobowiązań - tym lepiej.

[marlej108]

Dzieki za sugestie.

No wiec wyglada na to, ze w tym roku stane sie ponownie kamienicznikiem. Na razie sie toto buduje, wlasnie musze przelac rownowartosc Up!'a w ciagu 10 dni na te nowa wille.

Co do czynszu to jestem sklonny nawet brac troche ponizej sredniej ale miec tam swiety spokoj o ile sie trafi dobry najemca na dluzej.

Ps. Koledzy chcialem Wam kliknac POMOGŁ - ale ta opcja zniknela? Bo jej nie widze...

[miodowy]

Bo jej nie widze...

Jest ale chyba nie w tym dziale..

W sensie nie w Off Topie

Ale przy okazji zawsze w innym temacie możesz się wykazać dobrymi intencjami

+1 lub

[TREI]

moje sugestie studenci robią chlew i chalasują na bank masz sąsiadów przeciw sobie
pary jak przestaną płacic a bedą miały umowe to ich nie wrzucisz( sprawa w sądzie jakies 2 lata)
Moja rada jak wynajmniesz studentą to niech placą z zużcia mediów, z parami nie podpisuj umow bo sie zameldują nabiora pozyczek itp i nawet jak ich wywalisz gdy nie beda placic to komornik jrszcze po 3 latach przyjdzie.... jak juz bedziesz mial kogos kto nie placi to powiem Ci tylko tyle: byle ich wydostac za drzwi wszelkimi metodami reszty sie domsl. Unikaj zwierząt bo po nich masz prawie pewny remont
Na pocieszenie powiem Ci ze jest sporo uczciwch wnajmujących a powyzsze przypadki to jakis maly odsetek
i nie licz na nasze wspaniale panstwo sądy itp. one Ci w niczm nie pomogą

[loyd]

marlej108, ja też jestem po spożyciu (i to sporym), ale czy dobrze rozumiem, że kupiłeś skode i nie masz na mieszkanie ?????

[gs3136]

A ja trochę z innej mańki - polecam do przeczytania artykuł z bloga

link

[marlej108]

marlej108, ja też jestem po spożyciu (i to sporym), ale czy dobrze rozumiem, że kupiłeś skode i nie masz na mieszkanie ?????

ooo no nie do konca zrozumiales ;-) Widze ze spozycie spore...

[kabanos]

Sam będę miał dylemat w przyszłym roku. Czy i komu wynajmować? Czy po prostu sprzedać.

Co do lokatorów, którzy nie chcą się wyprowadzić, to odcinasz ciepłą wodę, ogrzewanie, prąd, gaz. Nie można wyłączyć zimnej wody. Tak stanowią przepisy. W 99% skutkuje natychmiast.

[marlej108]

Sprzedawac za bardzo nie wiem czy warto - zobacz jakie jest zalosnie niskie oprocentowanie w banku... jak masz to mieszkanie w dobrym miejscu to chyba lepiej 3mac na razie i wynajmowac.

[Luk_as2]

ja od 5 lat wynajmuje studentom i nigdy problemu nie mialem - i oby sie to nie zmienilo

[sew1981]

marlej108, jak można wiedzieć, to gdzie nabyłeś, jaka dzielnia/osiedle?
na kredyt częściowo rozumiem, bo superb w giełdzie naszej jeszcze nie stoi :P

[kugiel87]

ja od 5 lat wynajmuje studentom i nigdy problemu nie mialem - i oby sie to nie zmienilo

To bardzo dobrze trafiłeś

marlej108
dużo zdjęć, każdy szczegół, pękniecie, odprysk itd.
no i kaucja podstawa, bo zawsze potrącisz wtedy z kaucji jak będą jakieś szkody w mieszkaniu.
A co do ludzi wynajmujących, dobrze jest szukać pary, najlepiej jakiś dojrzałych.

[ruwado]

No dalej szukają jak dowalić.

http://www.rp.pl/Podatki/302069929-Fiskus-chce-wyzszego-PIT-od-wynajmujacych-mieszkania.html

Fiskus chce wyższego PIT od wynajmujących mieszkania

Skarbówka zmieniła zdanie i nie zgadza się na rozliczanie zysków z najmu prostym i niskim ryczałtem.
Zła wiadomość dla zarabiających na wynajmie mieszkań. Z tegorocznych interpretacji fiskusa wynika, że są przedsiębiorcami, nawet jeśli mają tylko jeden lokal. Wystarczy, że wynajmą go na krótki okres.
– W ostatnich latach fiskus często zgadzał się na opodatkowanie 8,5-proc. ryczałtem, potwierdzając, że działalności gospodarczej nie prowadzi nawet ten, kto wynajmuje kilkadziesiąt mieszkań – mówi doradca podatkowy Grzegorz Gębka. – I coraz więcej osób korzystało z tej formy rozliczenia.
– Teraz skarbówka wprowadziła nowe kryterium: długość wynajmu – mówi Przemysław Bogusz, doradca podatkowy w kancelarii TuboTax.
Turyści w wakacje
Pokazuje to przykładowo interpretacja Izby Skarbowej w Bydgoszczy. Właściciel wynajmuje jedno mieszkanie i płaci ryczałt. Lokator zamierza wyprowadzić się w czerwcu. Przez wakacje właściciel chce udostępniać mieszkanie turystom, a od września znowu wynająć je na dłuższy okres. Zdaniem fiskusa musi rozliczać się jak przedsiębiorca. Wynajem na krótkie pobyty (czyli taki jak w wakacje) jest bowiem działalnością gospodarczą. To szereg cyklicznych, powtarzalnych, zorganizowanych czynności, podejmowanych w celach zarobkowych (interpretacja nr 0461-ITPB1.4511.897.2016.1.AK).
Przedsiębiorcą jest też kobieta, która wynajmuje jedno mieszkanie za pośrednictwem portalu booking.com. Udostępniania lokalu na krótkie okresy nie może bowiem uznać za najem prywatny (interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach, nr 2461-IBPB-2-2.4511.918.2016.2.MZA).
Wyjdzie zaległość
– Zmiana podejścia fiskusa to duży problem dla osób, które kierując się wcześniejszymi informacjami, decydowały się na ryczałtowy podatek – mówi Grzegorz Gębka. – W tej sprawie składa się w urzędzie oświadczenie, skarbówka go jednak od razu nie weryfikuje. Dopiero podczas kontroli może się okazać, że właściciel mieszkania nie miał prawa do ryczałtu, bo wynajmował je na kilka dni.
– Jeśli skarbówka uzna, że wynajmujący prowadził działalność gospodarczą, będzie musiał naliczyć podatek według skali. Jest to 18 albo 32 proc. w zależności od wysokości dochodów (także innych, np. z pracy, bo na skali się wszystkie sumuje) – mówi Beata Hudziak, doradca podatkowy, partner zarządzający w kancelarii 8Tax. – Z reguły skończy się to koniecznością zapłaty zaległości i odsetek za zwłokę.
Eksperci podkreślają, że wątpliwości w sprawie zasad rozliczania wynajmu są już od wielu lat. Przepisy są bowiem nieprecyzyjne, a stanowisko skarbówki ciągle się zmienia. Tegoroczne interpretacje też nie rozjaśniają sprawy.
– Trudno założyć, na ile czasu będziemy wynajmować mieszkanie – mówi Przemysław Bogusz. – Lokator z umową na rok może przecież wyprowadzić się po tygodniu. A osoba, która przyjechała na kilka dni, może zostać dłużej.